전세 사는 중 집주인이 바뀌면 보증금은 누구에게 돌려받을까?

임대차 기간 중 집이 매매되면 임차인은 새 집주인과 다시 계약해야 하는지, 보증금은 누구에게 청구해야 하는지 궁금할 수 있습니다. 핵심은 임차인이 주택을 인도받고 전입신고를 마쳐 대항력을 갖췄는지입니다.

대항력이 있다면 새 집주인이 임대인 지위를 승계

주택을 인도받고 주민등록을 마친 임차인은 대항력을 취득합니다. 이 상태에서 집이 매매돼 소유권이 이전되면, 원칙적으로 새 소유자가 임대인의 지위와 보증금 반환 의무를 이어받습니다. 임대차 계약서를 새로 쓰지 않았더라도 기존 계약 조건과 기간은 유지됩니다. 보증금 반환을 청구할 상대도 통상 새 집주인입니다. 다만 대항력은 주택 인도와 전입신고를 갖춘 다음 날부터 발생하므로, 소유권 이전 시점과 요건을 갖춘 시점을 함께 확인해야 합니다.

소유자 변경 사실과 보증금 내역을 확인

등기부등본을 열람해 실제 소유권 이전 여부와 새 소유자의 이름을 확인하고, 계약서·보증금 지급 내역은 보관하세요. 새 집주인이 계약 변경이나 보증금 재지급을 요구하면 기존 계약과 입금 기록을 먼저 대조해야 합니다. 소유자 변경만으로 기존 보증금을 다시 낼 의무가 생기는 것은 아닙니다. 대항력 요건을 갖추지 못한 경우에는 권리관계가 달라질 수 있으므로, 이전 임대인과의 계약 및 소유권 이전 시점을 확인하는 것이 중요합니다.

자주 묻는 질문

집주인이 바뀌면 계약서를 다시 써야 하나요?

필수는 아닙니다. 변경 사실을 확인하는 확인서를 작성한다면 기존 계약의 보증금·기간을 그대로 적고, 기존 계약서를 폐기하거나 새 조건에 동의한 것으로 오해될 문구가 없는지 살펴보세요.

새 집주인이 보증금을 다시 보내 달라고 하면 어떻게 하나요?

기존 보증금 지급 자료와 소유권 이전 내역을 확인하고, 중복 지급은 피하세요. 반환 의무 승계 여부가 불분명하면 전입신고와 주택 인도 시점, 등기부상 이전 시점을 함께 검토해야 합니다.