부동산 계약 특약, 구두 약속을 계약서에 남기는 방법

집을 빌리거나 살 때 중개 과정에서 나눈 약속은 계약서에 적혀 있지 않으면 나중에 서로 다르게 기억할 수 있습니다. 수리 시점, 옵션 인수 상태, 비용 부담처럼 거래 조건에 영향을 주는 내용은 특약으로 구체적으로 남기는 것이 좋습니다.

특약에는 무엇을 어떻게 적을까

‘수리는 집주인이 한다’처럼 범위가 모호한 문장보다 대상, 시점, 비용 부담자를 구체적으로 적으세요. 예를 들어 수리할 곳과 완료 기한, 비용을 누가 부담하는지 명시합니다. 옵션이 포함된 계약이라면 에어컨·냉장고 등 품목과 작동 상태, 고장 발견 시 처리 방법도 정할 수 있습니다. 매매에서는 잔금 전까지 처리할 하자나 남겨둘 시설을 구체적으로 기록하는 방식이 유용합니다. 특약은 당사자가 합의한 내용이어야 하므로, 한쪽이 일방적으로 적은 문구가 합의된 것처럼 남지 않도록 서명 전 함께 확인해야 합니다.

서명 전 확인하고 증거를 남기기

특약이 본문 조항과 충돌하거나 ‘추후 협의’처럼 기준이 불분명하면 분쟁의 여지가 있습니다. 합의된 조건을 계약서에 반영하고, 수정한 부분은 당사자들이 확인한 뒤 서명 또는 날인하세요. 계약서 사본을 보관하고, 상태나 수리 약속은 사진·문자 등으로도 남기면 내용을 확인하는 데 도움이 됩니다. 다만 특약이 있다고 해서 법령상 효력이 인정되지 않는 조항까지 유효해지는 것은 아닙니다. 의미가 불명확하거나 중요한 권리를 제한하는 문구는 서명 전에 내용을 확인해야 합니다.

자주 묻는 질문

중개인에게 말로 전달한 약속도 효력이 있나요?

구두 합의도 사안에 따라 다툼의 대상이 될 수 있지만, 합의 내용과 시점을 입증하기 어려울 수 있습니다. 중요한 조건은 계약서에 적고 당사자 모두 확인하는 편이 안전합니다.

계약서에 특약을 추가하려면 어떻게 해야 하나요?

계약 후 추가하는 경우에도 당사자 간 합의를 거쳐 서면으로 남기고, 양측이 서명하거나 날인한 사본을 보관하세요. 한쪽이 임의로 문구를 덧붙여서는 안 됩니다.