근저당 있는 집 전세계약, 계약 전 무엇을 확인해야 할까?

등기부등본에 근저당이 있다고 해서 전세계약이 곧바로 위험한 것은 아니지만, 집이 경매에 넘어갈 경우 보증금을 돌려받지 못할 가능성을 따져야 합니다. 등기사항증명서와 보증금 규모, 선순위 권리의 관계를 함께 확인하는 것이 핵심입니다.

등기부등본에서 볼 항목

계약 당일 발급한 등기사항증명서의 갑구에서는 소유자와 압류·가압류 등 소유권 관련 권리를 확인합니다. 을구에서는 근저당권의 채권최고액, 설정일, 권리자를 살펴봅니다. 채권최고액은 실제 대출 잔액과 다를 수 있으므로 등기부만으로 현재 대출액을 단정하지 말고, 임대인에게 금융기관의 상환 내역 등 확인 자료를 요청할 수 있습니다. 계약 상대방이 등기상 소유자인지 신분증과 대조하고, 대리 계약이라면 위임장과 인감 관련 서류도 확인합니다.

보증금 회수 가능성을 따져보기

근저당 설정일이 임차인의 대항력·우선변제권 확보 시점보다 앞서면 선순위 채권자가 먼저 배당받을 수 있습니다. 주변 시세만 보고 안전하다고 판단하기보다, 예상 매각가에서 선순위 채권과 다른 임차인의 보증금 등을 고려해 여유가 있는지 살펴야 합니다. 임대차계약 후에는 실제 입주와 전입신고, 확정일자를 챙기고, 잔금 지급 직전에도 등기부를 다시 확인하세요. 보증금 반환보증은 가입 요건과 심사가 따로 있으므로 계약 전에 해당 주택의 가입 가능 여부를 확인하는 편이 좋습니다.

자주 묻는 질문

근저당이 있으면 계약을 피해야 하나요?

일률적으로 그렇지는 않습니다. 다만 선순위 권리와 보증금을 합친 부담이 주택의 예상 가치에 비해 큰지 확인하고, 판단이 어렵다면 계약을 서두르지 않는 것이 좋습니다.

계약 후 근저당이 새로 설정되면 어떻게 하나요?

잔금 전 등기부를 확인하고, 계약서에 추가 담보권 설정 금지와 위반 시 조치에 관한 특약을 두는 방법을 검토할 수 있습니다. 특약만 믿기보다 잔금 지급과 입주 절차도 신중히 진행하세요.